La encrucijada del alquiler en la era de los pisos turísticos en Gipuzkoa

La era de las Viviendas para Uso Turístico (VUT) sitúa al mercado tradicional del alquiler y también de la compra en una encrucijada. Y aunque nuestro territorio contiene esta ola que arrasa en otras capitales y zonas costeras del Estado, no se libra de la presión creciente de precios y problemas para las personas que buscan acceder al mercado de la vivienda por primera vez.

De hecho, un estudio reciente elaborado por la compañía Alquiler Seguro, sitúa a Gipuzkoa entre los territorios del Estado que sufren una “tensión alta”, con una media de 50 aspirantes para cada piso que sale al mercado de arrendamiento. Aunque el mismo informe refleja que zonas como Baleares (142), Santa Cruz de Tenerife (104), Barcelona (101), Madrid (63), Valencia (63) y Bizkaia (61) sufren aún más esta presión.

Donostia (64%), Zarautz y Hondarribia, en el top de las rentas mensuales más altas, concentran el 80% de las 2.000 VUT del territorio

Hay zonas y zonas, claro está. En Donostia, Zarautz y Hondarribia, directamente muchas ofertas ni se publican y se gestionan en carteras de inquilinos de mayor trayectoria dentro de las propias agencias inmobiliarias o entre particulares. Ni pensar en alquilar actualmente por debajo de los 1.000 euros. 

En Hondarribia, la web de una de los principales portales inmobiliarios de Internet sólo ofrece un puñado de ofertas de alquiler que van desde un chalet adosado de 5.500 euros al mes hasta un estudio de 35 metros cuadrados sin ascensor en Jaizubia por 1.500 euros. 12 viviendas únicamente y en algunas de ellas se especifica claramente que es para “alquiler de temporada” por 2.000-2.500 euros al mes. Mientras que para vivienda habitual encontramos un piso de 60 metros cuadrados por 1.800 euros de renta y sendas viviendas sin ascensor que rondan los 1.050 y los 1.100 euros.

Donostia, a la cabeza, Zarautz y Hondarribia copan el top-5 de los municipios vascos con más VUT, junto a Bilbao y Bermeo

Foto parecida la que encontramos en Zarautz. Con anotaciones como “perfecto para el verano”, en torno a 2.500 euros. Y unas pocas en torno a 1.200 y 1.450 que sí especifican la posibilidad de alquiler de larga estancia. Partimos de base con que Urola Kosta es, junto a Busturialdea en Bizkaia, la comarca con mayor porcentaje de segunda vivienda (22%).

En Donostia, la situación no mejora en exceso. La oferta es más amplia, pero los precios y las condiciones están al alcance de muy pocos. Un bajo de 35 metros en Igeldo por 980 euros al mes y otro estudio de 40 metros en Igara por 798 son ahora mismo las únicas dos ofertas por debajo de la barrera de los 1.000 euros en el citado portal inmobiliario.

Pero el problema se extiende al resto del territorio de diferentes formas. De hecho, la reciente Estadística sobre el Mercado del Alquiler (EMAL) publicado esta semana por el Gobierno Vasco, admite que no puede ofrecer datos sobre los precios de acceso a nuevos alquileres en municipios como Soraluze, Mutriku, Urnieta, Villabona y Zizurkil, por ejemplo. Y es porque “no hay oferta suficiente”.

La situación de los citados municipios del interior en los que las VUT son anécdota apuntan a una realidad más compleja. Analicemos un poco más el mercado de las VUT: no es que haya muchas en nuestro territorio. Ni siquiera en las zonas más saturadas las cifras se acercan a lo que se ve en otros puntos de la geografía española. Sólo en la ciudad de Madrid se calcula que hay unas 24.000, frente a las 2.000 de Gipuzkoa.

Más VUT, más caro el alquiler

Sin embargo, casualidad o no, los tres municipios del territorio con más viviendas destinadas al uso turístico, Donostia, Zarautz y Hondarribia, en este orden, se sitúan entre los cuatro donde el alquiler de la vivienda habitual es más caro. Entre las tres, concentran más del 80% de todas las VUT que hay en el territorio: 1.607 viviendas que potencialmente podrían haber ofrecido una solución habitacional a otro perfil de inquilino, pero que el mercado tradicional del alquiler no ha logrado atraer. 

En total, unas 6.500 plazas de las que más de 5.100 se encuentran en la capital. ¿Qué grado de culpa tienen estos nuevos usos en el encarecimiento del alquiler de larga estancia? ¿Cuántos de los propietarios de esas 1.600 viviendas estarían dispuestos a acudir al mercado tradicional? Y, en definitiva, ¿qué se puede hacer?

Donostia ya ha puesto coto a este mercado de las VUT y mantiene la limitación para establecer nuevos pisos turísticos en zonas tensionadas como la Parte Vieja, que calificó como saturada en 2020, el Centro, Gros, Antiguo-Ondarreta, Ategorrieta-Ulia e Ibaeta, paseo de Francia, paseo del Urumea y Aldunaene. 

Además, cerró más de 530 apartamentos turísticos clandestinos desde el año 2018, cuando se aprobó la ordenanza de pisos turísticos, hasta finales de 2022, antes de que la norma fuera anulada por los tribunales, lo que llevó a que estas limitaciones se llevaran al Plan General.

Tendencia “razonable”

El portal de viajes turísticos Exceltur ha reconocido recientemente el esfuerzo de Donostia en este sentido, apuntando que es una de las ciudades con una mayor “sensibilidad ciudadana, y un mayor esfuerzo municipal y prioridad política” para la “ordenación y control” de las VUT, lo que ha situado el crecimiento de esta oferta turística en “una tendencia razonable”.

Hablamos de un 10,9% más de plazas en VUT en el último año para un total de 5.146 en Donostia. Nada que ver con los crecimientos de Oviedo (85,5%), Valencia (40%), Santander (37,8%), A Coruña (35,5%), Zaragoza (30,7%) o Madrid (29,8%). 

Hay zonas y zonas, claro está. Gipuzkoa muestra diferentes realidades. Lo apuntan así fuentes del Departamento de Turismo del Gobierno Vasco: “Tenemos situaciones muy diferentes de un municipio a otro”. En Lakua recuerdan que son los ayuntamientos los que tienen que tomar medidas y poner límites si detectan un exceso o saturación de VUT: “sobre todo la delimitación de zonas y el límite de viviendas por portal”.

El 9% de las viviendas de Gipuzkoa se alquilan para distintos usos: 32.354 inmuebles registrados legalmente

Gipuzkoa tiene actualmente un piso turístico en el mercado por cada quince pisos alquilados como vivienda habitual. Y Donostia, el municipio con mayor número de viviendas turísticas de Euskadi en números absolutos (1.281), tiene una proporción de un piso turístico por cada siete alquileres clásicos.

Sin embargo, los profesionales del sector, afirman que “no existe la movilidad” que había antes en el mercado del alquiler clásico. Algunos van más allá y dicen que el mercado inmobiliario ha colapsado en algunos lugares. Donostia sería uno de ellos.

El constante crecimiento de las VUT, aunque se ha moderado, no hace sino enredar esta foto. Su crecimiento desde finales de diciembre de 2018 es del 50%; y del 45% desde antes de la pandemia. En los últimos dos años, la subida es sólo del 7%, desde los 1.870 que había a 31 de diciembre de 2021 hasta los 2.000 que tenemos hoy.

Preocupación en Hondarribia

Lakua asegura que no se disponen de estadísticas de ocupación de estas viviendas para uso turístico, pero afirma que “aquí tenemos los deberes bastante bien hechos” y “son los municipios los que nos dicen si han llegado a un límite”, afirman desde Turismo. 

Hondarribia ha mostrado ya públicamente su preocupación y el concejal de Cohesión Social, Josu Peña, ha reconocido a una radio local (Antxeta Irratia), que “estamos tramitando muchas ayudas de emergencia social para personas y familias a las que se les ha terminado el contrato de alquiler y a la hora de buscar otra vivienda, se encuentran con que ésta es 300 o 400 euros más cara y no les llega ni con esa ayuda. Y por desgracia, tienen que irse a vivir a otro municipio”, lamentó.