Diario de Noticias de Gipuzkoa

¿Por qué sube el precio de la vivienda?

T RES son los factores que se señalan como responsables del excesivo precio de la vivienda: la demanda residencial, la deficiente planificación urbanística y, principalmente, el precio del suelo. Sin embargo, esas tres razones juntas no pueden justificar más del 50% de la subida del precio de la vivienda que hemos padecido. Entonces ¿A qué se debe ese sobreprecio?

Las verdaderas causas que han disparado los precios, aquí y en otros países, son dos: la firme esperanza de beneficios extraordinarios frente a otros activos de inversión, es decir, la ilusionada expectativa de que un piso es una inversión que siempre "va a valer más", y, en segundo lugar, la financiación que se ha concedido por parte de los bancos y cajas para la promoción, la intermediación y la compra de pisos, en una coyuntura de intereses bajos.

Si las facilidades para la obtención de créditos hipotecarios de los últimos años se mantuvieran, el precio podría seguir subiendo hasta el límite que los bancos y cajas consideren que es la máxima capacidad de endeudamiento de sus clientes. Hoy parece que la han evaluado en el 40% de los ingresos de un trabajador durante cincuenta años.

La demanda residencial (pisos para vivir en ellos) ha aumentado como consecuencia de los nuevos hogares, de la reducción del tamaño familiar (2,6 personas por vivienda), y también por la llegada masiva de inmigrantes. Pero no justifica un aumento del precio tan extraordinario.

El planeamiento urbanístico es un sistema intervenido por el Sector Público en base a planes llamados vinculantes pero que, en realidad, son muy flexibles, ya que los ayuntamientos los van cambiando en base a modificaciones "puntuales".

Este sistema se presta a muchas sorpresas, como bien se ha demostrado, pero no es la razón de una subida tan extraordinaria de los precios, ya que en otros países con sistemas indicativos bien acreditados (Estados Unidos, Gran Bretaña, Australia) también se ha producido una subida inusual de los mismos.

Por el lado de la oferta, los costes reales de la construcción han disminuido y, por lo tanto, se podría pensar que la razón de la subida es el precio del suelo, que es un bien escaso y caracterizado por una rigidez o lentitud en acomodarse a la demanda por problemas de burocracia administrativa o por retenciones especulativas.

Sin embargo, la escasez de suelo edificable tampoco es una razón suficiente. En 1995 existía suelo urbanizable ya aprobado en el planeamiento urbanístico como para aumentar en un 40% las ciudades españolas (180.000 hectáreas).

Y por si fuera poco, la Ley del Suelo de 1998 se propuso aumentar la oferta todavía más declarando el todo es urbanizable a condición, eso sí, de que un alcalde y unos pocos concejales lo aprobaran en cada pueblo. Y no se puede negar que esta Ley ha conseguido sus objetivos, y alguno más, ya que se ha construido una media de 700.000 viviendas al año. Pero, desaparecida la escasez de suelo, los precios han seguido subiendo.

Tampoco es el precio del suelo el que determina el precio de la vivienda, sino exactamente al revés, es el precio de la vivienda el que repercute en el del suelo, se haga el cálculo de este último por vía residual (precio de venta menos coste de construcción) o de cualquier otra forma. Simplemente lo que sucede es que, cuando los precios de venta o la edificabilidad son altos, queda un jugoso remanente por el que compiten los propietarios del suelo y los promotores.

En conclusión, el factor decisivo de la denominada burbuja inmobiliaria ha sido la demanda adicional de pisos como bien patrimonial y la financiación concedida a esa inversión por parte de cajas y bancos.

Por tanto, en el caso de que los inmigrantes también llegaran a endeudarse para cincuenta años ¿podría la espiral de los precios seguir subiendo? Probablemente sí. Y si llegara a concentrarse en la construcción el 80% del crédito (hoy ya pasa del 60%) ¿podría la economía seguir funcionado? Probablemente no.

* Economista

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